什么情況？77個月首次同比下跌 房價下降城市個數也增加！扭轉預期是關鍵？

　　4月，房價整體繼續走低。

　　從國家統計局最新公布的數據來看，4月，70個大中城市中，房價下降城市個數增加，新房價格出現2015年12月以來的首次同比下跌，二手房價格同比跌幅擴大。

　　業內人士認為，4月市場修復受阻，根本原因是市場預期較弱，當前扭轉市場預期是關鍵。近期央行下調首套房貸利率下限，有利于降低剛需和改善性需求購房成本，有望改善市場交易，加快房價筑底修復。隨著上海疫情全面得到管控，預計6月份抗疫進入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現。

　　新房價格首次同比下跌

　　國家統計局的數據顯示，4月份，70個大中城市中，房價下降城市個數增加。

　　其中，新房價格環比下降城市有47個，比上月增加9個；二手房價環比下降城市有50個，比上月增加5個。

　　新房價格同比下降城市有39個，比上月增加10個；二手房同比下降城市有56個，比上月增加9個。

　　根據簡單算術平均計算，4月份，全國70個城市新房價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%；二手房價指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-1.6%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，新房價格指數自2015年12月份以來首次出現同比下跌，也是77個月以來首次出現同比下跌；二手房價指數已經出現了連續8個月環比下跌態勢，同比跌幅也持續擴大，說明房價下行壓力加大。

　　分城市來看，4月份，一二三線城市的新房價格環比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%；同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市二手房價環比漲幅分別為0.4%、-0.3%和-0.3%；同比漲幅則為2.4%、-1.0%和-2.5%。

　　廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一二三線城市都呈現了降溫態勢，其中，一線城市同環比漲幅明顯下降，主要由于上海、廣州、北京疫情在4月份比較明顯。另外，三線城市房價下跌壓力最大。二手房價格與新房類似。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示，二三線城市房價下跌壓力超過一線城市，特別是三線城市新房價格下跌幅較大。主要是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場下行期預期轉弱的現象更顯著。

　　券商中國記者梳理，從房價環比漲幅排名來看，4月份，成都、貴陽新房價格漲幅并列第一，北京新房價格漲幅排名第二；成都二手房價漲幅全國第一，昆明、北京并列第二。

　　從房價同比漲幅排名來看，4月份，杭州新房價格漲幅全國第一，銀川第二，重慶第三；北京二手房價漲幅全國第一，?？诘诙?，上海第三。其中，北京二手房價漲幅已經連續8個月全國第一。

　　此外，大理、南充、哈爾濱、太原等城市房價同比下跌態勢較為明顯。

　　扭轉市場預期是關鍵

　　“目前70城超過一半城市房價下跌，意味著全國房價整體在下跌?！崩钣罴握f。

　　對于房價整體下跌的原因，李宇嘉認為，盡管有疫情阻隔，導致買房需求難以實現，但疫情持續造成信心下降、預期轉弱，以及二手房跌價，導致大家對后市看淡。而買房需求下降，也倒逼房企降價促銷。

　　許小樂也認為，4月市場修復受阻，房價整體跌幅擴大，下跌城市個數增多，根本原因是市場預期較弱。今年以來，多數城市房地產調控政策放松但市場反饋較弱。貝殼研究院數據顯示，4月貝殼50城二手房成交套數環比下降超過20%，國家統計局數據顯示，4月全國新建商品住宅銷售面積環比下降超四成。市場交易下降會帶來價格下跌壓力。

　　為進一步加大對房地產市場的支持力度，4.29中央政治局會議和央行23條紓困措施后，5月15日，央行、銀保監會宣布下調首套房貸利率下限20個基點。

　　“房地產政策調整進入第二階段，從地方為主到地方和監管部門合力紓困，即全面降低利率，降低首付比例等，提振市場信心，并從非熱點城市轉向熱點城市，從一般小打小鬧到‘四限’全面松綁?！崩钣罴握f。

　　展望后市，許小樂認為，近期央行下調首套房貸利率下限20個基點，結合前期部分城市已取消認房認貸，換房需求按首套的貸款執行，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購房成本，這有望改善市場交易，加快房價筑底修復。

　　李宇嘉認為，隨著上海疫情全面得到管控，預計6月份抗疫進入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現。

　　不過，在許小樂看來，為防止價格下跌預期強化而引發需求收縮，當前扭轉市場預期是關鍵。他認為，未來政策包括通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購房群體償債負擔，降低租房群體租金支付負擔，維持正常的消費開支等很重要；此外供給端的落地政策也很迫切，如積極支持房企再融資，尤其是放開優質上市房企的并購融資，加快重點房地產企業風險處置等。

（文章來源：券商中國）